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购买到被隐瞒的抵押房,该如何维权? 发布时间:2018年05月03日




陈某想买房,在中介张某处发现李某欲出售的房屋正合他意,经过多次商谈,双方达成购房意向,顺利签订了《售房定金协议》和《售房协议》,协议声明陈某已对此房产充分了解,自愿以49万元的价格购买,陈某向李某交首付款20万,剩余部分一周后付清,如违约,违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金。

协议签订后,陈某如约交付了20万元首付款,然而就在陈某处理了自己其他房产取得款项准备交付该房尾款时,事情发生了变动。原来,中介张某按照规定要求李某把购房合同等手续都交给陈某,李某这才说出了房子用作公积金贷款抵押的事实,并要求在陈某交全款以后自己仍用这套房子贷款并抵押,张某觉得这样对陈某不公平也不保险,如果在商谈过程中知道房产有抵押,一定会事先写入合同当中。

房子迟迟无法办理过户手续,双方多次协商无果,陈某将李某诉至法院,请求依法判决李某返还其20万元购楼款并赔偿违约金。

李某认为自己没有违约,在商谈过程中已出示过购房合同,并且协议也声明了陈某已对此房产充分了解。而陈某则称自己对房屋为抵押物并不知情,在准备交付尾款时被告才提出的,中介张某也证实此说法。

经审理,黄骅法院认为:原被告在平等自愿的基础上签订的《售房定金协议》和《售房协议》为有效协议。被告李某的隐瞒涉案房产有贷款和抵押的行为显然违反了诚实信用原则,增加了陈某的购房风险,损害了陈某的权益。且被告李某与公积金管中心签订合同明确约定未经公积金管理中心书面同意不得出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等,而至今被告未提交任何书面意见,并且该房产至今没有办理产权登记造成涉案房屋产权不清晰,所以《售房协议》依法应当予以解除。因被告违约,根据双方签订的《售房协议》被告应向原告支付房屋售价20%的违约金9.8万元,法院认为陈某只给付了首付款20万,余款并未交付,参考当地房价涨幅情况,违约金应以陈某已交付的20万的20%计算为宜。

最后法院判决解除陈某和李某订立的《售房协议》,判决李某返还陈某已交首付20万,并支付违约金4万元。

【法官说法】

生活中,转让被抵押的房屋是房地产交易中非常典型的模式。卖方转让被抵押的房屋并签订房屋买卖合同的,应告知抵押权人(如银行),并告知买方房屋已抵押的情况。如果卖方未经抵押权人(如银行)同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,即合同应认定有效。但应注意的是,即使买卖被抵押的房屋合同认定有效,但只要抵押权未解除,房屋就不能办理过户手续。如果卖方未告知买方房屋已经抵押或者卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押,致使买方无法办理房屋所有权转移登记的,买方可向法院起诉请求解除合同,并要求卖方承担相应违约责任。

 

 

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